買樓 vs 租樓

最近太忙，周記暫停了3個星期，這次想談談租屋的財務考慮。

08年和太太聯名買入了人生第一個單位，準備09年結婚後使用。後來，大仔於12年出生，需要請工人幫忙照顧，但發現屋企太小，因此13年初賣出原來單位， 換入另一個較大的單位。13年的時候，樓市處於瘋狂狀態，買入我們單位的買家甚至願意先把房子出租給我們半年，直到新單位裝修完成為止。不過，亦因為這個原因，當時基本上一盤難求，所以無法找到心怡 的大單位，只比原單位大百呎左右。到了15年，細女出生後又發現單位不夠住了，又一次要考慮住屋的問題。

不同的是，15年的市場跟13年比，整個形勢都發生了變化，零售不景，內地資金流入減少，樓市升勢開始受阻。因為有兩個小朋友，我們希望 有更大的空間，所以把範圍鎖定在港島東區千呎左右的單位。雖然樓價有所回落，但是稍為計算過回報率後，發現買樓實在不划算，最後 放棄 換樓的想法，決定轉為租樓。

但是岳母一直以來都反對租樓，覺得係幫人供樓，所以當時要想辦法同她解釋現金流的問題。一個千呎左右的單位，樓價起碼1600萬，加上手續費、稅、新屋裝修，隨時加多200萬。假設借銀行800萬，首期連雜費大概需要1000萬。然後，假設供20年，每月仲要供款 4萬，所以買樓會導致很大的負現金流。如果轉買為租，首期可以留起購買REITS，每年收到的股息50－60萬，足夠租一個太古城的千呎單位1年有餘。外母聽後，亦無奈接受。

上面的例子正好說明了資產和負債的分別。買樓雖然係買”資產”，但是這些”資產”沒法產生正現金流，反而大大增加財政負擔。香港人鍾意買樓，其實只是因為買樓有槓桿，樓市向好，就可以以小贏大，快速致富。但是未來幾年香港的樓市還可以持續向好嗎？當現金流系負數的情況下買樓，算不算投機呢？

現金為王

上篇提到我的理想資產組合的資產分佈，其中現金占30%。為什麼我要預留30%現金，以及這個比例是否過高呢？

現金佔比較高主要還是為了風險管理，充足的現金除了能夠應對流動性不足的危險之外，還能夠讓我在市場出現恐慌的時候出擊。目前本人面對的風險主要來自之前買下的大額人壽保險，因為保費金額大，一般都是通過私人銀行融資，我亦唔例外。這筆貸款的利率是LIBOR加1%，LIBOR是浮動利率， 有時會隨市場變化而大幅變動。香港的隔夜拆息就曾經高過一百厘，因此我決定保留相約的現金以備不時之需。其實，如果大家留意企業的資產負債表，你會發現很多公司都是既有負債亦有大量現金，個人財務亦應如此運作。

保留大量現金的壞處除了拉低總體投資回報外，還會被通脹蠶食。本來打算通過投資REITS和短期money market fund保值，一方面可以收現金股息或利息，另一方面價格的波動亦較低。但後來決定唔做，因為MMF的yield實在太低，買賣仲有交易費用。REITS雖然回報較高，但股價始終不太穩定，同樣受利率走勢影響，而且會降低整體流動性。最後決定將一半的現金進行期權操作，利用沽出短期VOO價外認沽期權的策略，賺取期權金。以上月做的合約為例，年化利率大概有7%左右。接貨並不是操作的目的，但即使接貨也沒所謂，因為VOO本身係一籃子優質資產；而且接貨後，亦可以沽出同等數量的價外認購期權賺取期權金，以及回升的波幅。

這兩個星期繼續通過期權調整組合資產：

沽出VWO的認購期權（當時股價大概US$33左右）：

行使價：US$34

到期日：6月底

期權金：US$0.5

截止昨晚美股收市，VWO的股價為34.04, 或者有機會成功沽貨。想賣走這隻ETF的原因主要是總資產裡面，中國股票占了接近40%, 其中內銀股又占了大部分，而我對內銀的壞賬非常擔憂。

沽出中移動的認購期權：

行使價：HK$92.5

到期日：6月底

期權金：HK$0.5

沽出盈富基金的認購期權：

行使價：HK21

到期日：6月底

期權金：HK$0.3

現價已經高於行使價，等待沽貨中。

投資最重要是正確的心態

這是我的第一個Blog，主要想記錄自己的投資想法和操作，方便以后更好評估結果。公開放在Blog上，主要是想看看會不會有同道中人可以互相交流，指正不足的地方，希望能夠持續提升。

言歸正傳，我是一個典型中產，一直以來只會關注工作，從來沒有認真看待理財投資（其實本人係一個會計師和CFA，真失禮....），很多時候都是抱著玩玩的心態。所以工作上雖然略有所成，但是投資結果就乏善足陳了。幸好不好投機，所以也沒有怎樣輸錢。

直至最近兩年，家裡多了兩個小朋友，開支越來越多，自己年齡也快接近40歲，需要計劃退休財政安排和小朋友的教育經費事宜，才開始認真起來。之后從網上搜索到止凡、巴黎以及其他博客的文章，才開始了解何謂投資和財務自由。幾位前輩經常講的投資心態、現金流概念、價值投資等等，對我產生新的衝擊和想法，接著開始閱讀中外投資書籍，從窮爸爸富爸爸、Intelligent Investors、Security Analysis、The Little Book of Common Sense Investing、到本地林少陽、郝承林的著作，甚至還參加了止凡/巴黎的工作坊和的價值投資班。

這些前輩在技術細節方面不盡相同，但是核心都是一樣-----價值投資。綜合考慮自己以前失敗的經驗、知識能力圈和可投入的資源，我最終選擇了跟隨John Bogle 的方法：適當地分散投資在不同市場的股票和其他資產類別，以及通過月供方式買入相關指數基金。下面是自己幾個主要的考慮點：

1）在30年裡面， 指數基金能跑贏大部分的資產，包括眾多主動管理基金；

2）自己選股要投入大量時間（連睡覺時間都不夠，實在沒有時間研究10隻以上不同的股票），而成功率也很低，還很大機會有concentration risk。最嚴重是自己不懂以為懂，買錯了股票而堅持持有。

3）指數基金（這裡指S&P500）長期的回報率還是很可觀的，絕對能跑贏通脹

4）我並不追求優於市場的回報，知足常樂

資產分配的現狀和未來設想的分布大概如下：

	目前分配情况	目标分配情况
美股（S&P 500指数基金）	0%	45%
美国以外发达市场指数基金	5%	20%
中国股票（包括在美国上市的中国公司）	55%	-
现金	40%	35%

明顯地，我對中國市場非常悲觀，這個以后有機會再討論。我后面會陸續出售手上的中國公司股票，轉成美股。 由於目前美股處於歷史高位，我對於現在入市（即使是月供) 還是有點戒心，所以我的做法是沽出美股的認沽期權，在等接貨的時候賺取期權金。

5月初完成了以下交易：

股票：S&P 500指數基金 （VOO）

現價：US$189

行使價：US$180

到期日：15 July

期權金：US$2.6

如果美股真的下跌到US$180以下，我就要接貨，扣掉期權金后的實際成本大概是US$177.4。這樣會比現在以US$190買便宜US$12.6（差異是6.6%）。當然，如果美股繼續上升的話，我的回報就只剩下期權金US$2.6, 但是我的目標是長期投資，所以不介意錯過短期的升幅，更希望它一直跌下去，正如巴菲特講：“如果你往後每天都要吃漢堡包，你想牛肉價格上升還是下跌呢？”

真是很奇妙，以前買股票只會想著上升多少，現在反而希望股價跌！！！正確的心態實在太重要了！